四、房屋构造与识图
（一）学习要求
了解房屋建筑的一般构造以及建筑制图国家标准和规定画法，掌握阅读施工图的最基本方法和技能，具备参阅施工图纸解决房屋修护问题的能力。
（二）学习重点
1．建筑物的分类
建筑物是指直接供人们使用的建筑，为人们的生产、生活服务，如住宅、教学楼等。构筑物是指不直接供人们使用的建筑，间接地为人们服务，如水塔、烟囱等。依据不同分类标准，可将建筑物进行分类。
（l）按建筑物的使用功能分类
分为居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。
（2）按建筑物的层数分类
分为低层建筑（1－3层）、多层建筑（4－6层）、中高层建筑（7－9层）、高层建筑（10层以上的住宅和总高度超过24米的公共建筑及综合建筑，不包括高度超过24米的单层主体建筑）。
（3）按主要承重结构使用的材料分类
分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。
（4）按建筑结构的承重方式分
分为承重墙结构、框架结构、剪力墙结构、商体结构、大跨度空间结构。
2．房屋的构造组成
一般的民用建筑是由基础、墙体、楼地面、楼梯、屋顶、门和窗等六大块组成。
（1）基础
基础是建筑物的组成部分，它直接承受建筑物的所有负荷，并把它传到地基上。地基是基础下面承受力的那部分土层，承受建筑物的全部荷载，包括基础的自重。
①基础的埋置深度
是指由室外设计地面到基础底面的距离。基础的埋深直接影响工程造价。一般情况下，基础的埋深应不小于500毫米。
③基础的分类
1）按构成基础的材料分为砖基础、灰土基础、三合土基础。毛石基础、混凝土基础和钢筋混凝土基础。
2）按受力特点分为刚性基础（如砖基础、灰土基础、三合土基础、毛石基础、混凝土基础）和柔性基础（如钢筋混凝土基础）。
3）按基础的构造形式分为条形基础（多用于多层住宅）、独立基础（用于工业厂房或民用建筑的框架结构中）、整片基础（用于上部荷载较大的建筑物中）、桩基础（用于高层或超高层建筑物中，或地基质差的工程中）。
（2）墙体
墙的作用主要是承重、围护和分隔空间。
①墙体的分类
1）按墙体受力情况分为承重墙（直接承受上部传来荷载的墙）和非承重墙（不承受外来荷载的墙）。
2）按墙体的构造方式分为实体墙、空体墙和复合墙
②墙体的细部构造
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l）钢筋混凝土过梁：门窗洞口上的横梁Pg过梁，其高度为60毫米的倍数，宽度一般应与砖墙厚度相适应，端部伸入两侧墙内不少于240毫米。
2）钢筋混凝土圈梁：沿房屋外墙和部分内墙中设置的连续而封闭的梁，其主要作用是为了增强房屋的整体刚度。一般高度不宜小于120毫米。
3）墙身水平防潮层：阻断地下水，保持墙身干燥。防潮层的位置与所在的墙及地面情况有关。墙身防潮层一般有油毡防潮层、防水砂浆防潮层、细石混凝土带防潮层等不同种类。
4）构造柱：是设置在砖墙内的钢筋混凝土现浇柱，是房屋抗震的一个主要措施。
5）变形缝：是沿建筑物的某些部位，将其垂直断开，分成若干独立的单元的断缝，它是为较少房屋应自然条件影响而受到的损害。变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝三种。
（3）楼地面
楼板层把整个建筑分成若干层，并将其承受的荷载传给墙或柱。钢筋混凝土楼板是目前应用最广泛的楼板类型。按施工方式可分为现浇钢筋混凝土楼板、预制装配式钢筋混凝土楼板和装配整体式钢筋混凝土楼板。
地面包括底层地面和楼层地面，由面层和基层组成，面层是人们活动直接接触的部分，基层是地面的持力层，包括垫层、结构层、找平层和保温层
（4）楼梯
是楼层间的垂直交通工具，在紧急状态下供人们安全疏散。
（5）屋顶
是房屋顶部的承受和围护部分。屋顶的类型归纳起来可分为坡屋顶、平屋顶和曲面屋顶。平屋顶的排水是重点。
①平屋顶的排水
平屋顶的排水方式分为无组织排水和有组织排水。
无组织排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般适用于降雨量少的地区或低层及次要建筑。
有组织排水是将降水有组织地通过管线排入地面或下水系统。又可分为外排水和内排水两种方式。
②平屋顶的柔性防水屋面
是指以防水卷材和沥青胶结材料组成，易老化，一般10～15年须维修一次。
③平屋顶的刚性防水屋面
是以防水砂浆抹面或用密实混凝土浇筑成面层的屋面，易在施工后出现裂缝而漏水，一般采用设置浮筑层或分仓缝处理。
（6）门和窗
门是为了方便人们基础房间和搬运家具、设备而设的建筑配件，同时兼有采光和通风的作用。窗的主要作用是采光和通风。
3、建筑识图
（l）正投影与剖面图
如果投影方向垂直于投影面，那么所作出来的图形为正投影。建筑工程图就是依据正投影的原理绘制的。
假想用一剖切面在物体内部结构比较复杂的部位剖开，移去物体的一部分，画出余下部分的正投影图，就是剖面图。剖面图可分为全剖面图、半剖面图、阶梯剖面图、局部剖面图和分层剖面图。
（2）建筑制图国家标准及规定画法
①定位轴线、标高、索引符号
1）定位轴线
在建筑施工图中凡承重墙、柱、梁、屋架等主要承重构件的位置处均应由细点划线画出，并进行编号，这就是定位轴线。
2）标高
在建筑总平图、平面图、立面图个剖面图上，经常用标高符号来表示某一部位的高度。标高符号以细实线绘制。
3）索引与详图符号
②建筑统一模数制
在我国制订的《建筑模数协调统一标准》中，规定了模数和模数协调原则。
基本模数
基本模数是模数协调中选用的基本尺寸单位，基本模数的数值为 IM=100mm
模数序列
是以选定的模数基数为基础展开的数值系统，分为扩大模数数列和分模数数列。
模数协调中规定的几种尺寸
为保证建筑制品、构配件等有关尺寸间的统一协调，在建筑模数协调中规定了几种尺寸，分别是标志尺寸、构造尺寸和实际尺寸。
（3）施工图中常用图例
4、施工图
（l）施工图的内容
一套完整的施工图，除了要有图纸目录和设计说明书以外，还应包括以下专业图纸：
①建筑施工图
②结构施工图
③设备施工图
④电气施工图
（2）施工图的阅读
基本方法：先大略后细小，先租看后细看。对工程的具体位置、周围环境、标高和朝向先有一个概括地了解，然后从建筑平面围看起，负责不同专业的技术人员，应根据不同要求。重点深入地看不同类别的图纸，阅读时还应特别注意各类图纸之间的联系，避免各专业之间的技术矛盾。
五、房屋修缮预算
（－）学习要求
了解房屋修缮预算的特点；掌握房屋修缮定额的内容和选用；掌握房后接望预算动编制步骤和编制方法。
（二）学习重点
1．房屋修缮预算的特点
要使用房屋修缮工程预算定额
修缮定额与预算定额相比，有两个特点：
①工料消耗多
②地区性强
注意回收利用旧料
2．房屋修缮定额
（l）修缮定额的内容
①总说明：综合说明修缮定额的编制原则、指导思想、编制依据、适用范围、组成和作用，同时还说明编制定额时已考虑和没有考虑的因素，有关规定和使用方法等。
②分部工程说明：在每个分部的首页中说明。主要说明本分部工程定额的编制依据，项目划分的原则，施工方法的确定，定额综合的主要内容，定额的换算原则和方法，选用材料的规格和各种材料损耗率的确定等。
③分部工程量计算规则：列示于每个分部的定额预算项目表之前。它规定了各分项工程项目工程量的计算方法、计量单位、尺寸的起止范围、应扣除和应增加的部分，以及计算附表等。
工程量是以物理计量单位或自然计量单位表示的房屋修缮工程中各分项工程项目的实物量。计算工程量，是整个修缮预算编制中最繁重但也是最基础的工作，直接影响到修缮预算编制的速度和准确性。
④定额项目表：是定额的主要构成部分。它规定了各分项工程项目的人工、材料耗用量指标，还列有根据取定的人工工资标准、材料预算价格等分别计算出的人工、材料费用及其汇总的基价。在项目表上方列有该分项工程的工作内容和计量单位。
⑤附录：通常包括各种混凝土、砂浆配合比表，建筑材料名称及规格表等
（2）修缮定额的选用
①应选用当地、现行的修缮定额
②利用附近地区的修缮定额
③利用预算定额
3．房屋修缮预算的编制步骤和方法
（l）熟悉施工图纸、收集预算资料
熟悉施工图纸
收集预算资料
收集施工组织设计资料
了解施工现场情况
了解施工方式
（2）计算工程
①确定工程计算项目
根据施工图纸、修缮定额、施工组织设计资料和施工现场实际情况，确定工程计算项目，并将分项工程项目名称、定额编号和计量单位一并列出。要按先拆除、后新作与修补的修缮施工顺序进行，还需注意拆除工程对其他部位的影响
②计算工程量
要按照当地省市颁布的修缮定额中的工程量计算规则逐项计算。
（3）选用修缮预算单价
按照修缮定额的分部分项顺序，逐项套用相应的修缮定额单价。同时，注意考虑旧料的回收利用问题。
（4）编制修缮工程预算表
要按先拆除、后新作与修补的顺序排列工程项目。这部分要反映单位工程的工程直接费、分部工程的工程直接费，单位工程的人工费、材料费和机械费，并统计出各种主要材料需用量。
（5）编制工程预算表的一般步骤和方法
①按定额编号的顺序，把工程量计算表中相应的定额编号、分项工程项目名称、单位和工程数量，填入工程预算表内。
②根据工程预算表内各项工程项目的名称和定额编号，将选用的各分项工程项目的预算单价以及人工、材料、机械三种费用的单位价和主要材料的定额量，填入工程预算表相应栏内。
③将各分项工程项目的工程数量乘以其预算单价，即得其总价，填入工程预算表相应栏内。
④将各分项工程项目的工程数量分别乘以其人工费、材料费和机械的单位价，即得其合价，分别填入工程预算表相应栏内。
⑤将各分项工程项月的工程数量分别乘以各种主要材料的定额量，即得其需用量，填入工程预算表相应栏内。
⑥按分部工程将各分项工程项目的总价、合价及各种主要材料的需用量分别进行汇总，即得分部工程的工程直接费、人工费、材料费、机械费和各种主要材料需用量，填入工程预算表相应的小计栏内。
⑦最后把各分部工程小计栏内的工程直接费、人工费、材料费、机械费及各种主要需用量分别进行汇总，即得单位工程的工程直接费、人工费、材料费、机械费和各种主要材料需用量，填入工程预算表最后相应的总计栏内。
（6）编制主要材料用量表
反映主要材料的用量情况。有时也可采用主要材料分析统计表对主要材料进行更详细的分析统计工作。
（7）编制主要材料调价计算表
用来计算两种价差
调整主要材料价差
主要材料实际价格和预算价格不一致时，应按照实际来源和各级物业管理部门规定或批准的出厂价格和运费标准进行调整。具体办法主要有三种：
1）重新编制单位估价表；
2）汇总主要材料用量，对需要调价的主要材料，单独列表计算调整价差；
3）按照调整系数求得材料价差调整额。
②调整主要材料分区价差
分区价差调整额=主要材料用量x分区价差x（l十采购及保管费率）
（8）编制修缮工程预算费用表
在前述步骤和求得工程直接费的基础上，按照有关规定和费率计算间接费、计划利润和营业税金等费用，并确定单位工程修缮预算造价的计算过程。
（9）写编制说明
说明内容包括：
编制使据
施工方式
遗留项目或暂估项目及其原因
存在问题及处理意见
其他
（9）装订签章
装订
按封面、编制说明、修缮工程预算费用表、修缮工程预算表。主要材料调价计算表、补充或换算的单位估价表的顺序装订成册
签章
由编制者签名或盖章，并请有关负责人审核、审批、签字或盖章后，再加盖编制单位公章。
六、综合经营服务
（－）鉴定要求
掌握综合经营服务的内容和开展综合经营服务的基本要求；掌握综合服务的三种方式及其内容；了解开展综合经营服务的条件和综合经营服务市场预测的内容；掌握综合经营服务评估的意义和方法。
（二）鉴定重点
综合经营服务的内容
（l）综合服务的内容
①为物业自身服务
②清扫保洁服务
③绿化养护服务
④治安保卫服务
⑤家庭居民生活服务
（2）经营性综合服务的内容
具有经营性的项目很多，主要有；
①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。
②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。
③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。
④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。
⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。
⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。
⑦金融方面：开办信用社。
⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。
⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。
（3）开展综合经营服务的要求
基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求：
①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。
②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。
③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。
④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。
2．综合服务的方式
综合服务的方式由其内容所决定，主要有：
（l）常规性服务
这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。
（2）委托性服务
这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住（用）户自愿选择的特约服务。
（3）无偿性服务
3．综合经营服务的运作
（l）综合经营服务的条件
综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件”是指资金和场所，解决经营什么的问题，“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制，解决的是如何经营的问题。具体分为三方面：
①筹措资金
1）获得上级主管部门拨款。
2）自筹资金。可以以物业管理公司的信誉直接进行项目借贷，进行抵押贷款，或通过向其他单位、个人集资的办法。
②寻找场地（包括建筑物）
场地最好是自有的，而且位置在建筑物底层、库房或住宅小区的中心、出入口处；而如果开发单位与物业管理公司是相互独立的，且在开发中没有预留场地，物业管理公司则需租借房屋或寻找合适场地自行搭建。
③选择经营内容或项目
选择经营内容和项目时要遵循的原则有：
l）日常生活类项目优先；
2）消费周期短、利用频繁的项目优先；
3）易损易耗品维修项目优先；
4）优势特色项目优先；
5）中介服务项目优先。
（2）物业综合经营服务的市场预测
概念
借助于市场调查和综合经营服务的专业知识，通过一定的市场预测手段，来对某种服务项目开设以后的未来市场供求关系变化和发展作一个大概的分析和预算。
②主要内容
1）预测经营服务项目的市场需求量。由综合经营服务的地域性决定了不仅要了解产品和服务的社会拥有量与社会饱和点等需求一般要素，而且要研究社会购买力、购买指数、居民社会文化层次、购买心理和潜在竞争因素等。
2）预测经营服务项目的技术发展。对新技术、新工艺、新产品的发展及对经营服务项目的影响要及时把握。
3）预测自己经营服务项目的供给数量。根据市场需求情况和自身实际，确定适合的营业规模。
4．综合经营服务的评估
意义
评估是检验的一种重要方法。综合经营服务评估有助于修正和完善方案；有助于客观检测成效与不足，以便在未来改进；也有助于获得信任与支持，使服务人员得到成就感。
（2）内容
①评估社会效益。主要通过调查用户满意度的方法，可根据公司自身情况设计“用户调查表”进行民意测验。
②评估环境效益。主要方法是检查小区环境面貌的改善结果。
③评估经济效益。经济效益表现为保持物业的正常使用功能并延长使用年限与增加物业管理公司服务收入两方面，最直接的评估办法是进行财务核算和资产清算。
（3）综合经营服务的发展趋势
①开展综合服务，对于社会主义精神文明建设具有越来越重要的作用。
②物业综合经营服务日益成为扩大劳动者的就业量的重要手段。
③由于科学技术的发展，现代化的手段越来越多地应用于服务管理中来。
④现代手段在物业服务中的应用，实现了物业服务的自动化。
（4）综合经营服务的质量
综合经营服务质量包括产品质量和服务质量两方面。物业管理企业要杜绝经营假冒伪劣产品以保证产品质量，同时要规范服务并加强企业内部管理以提高服务质量。
（5）综合经营服务经营的原则
①有偿原则：要按价值规律办事，实行等价交换；
②竞争原则：引进竞争机制，进行项目招标；
③服务原则：要为方便住（用）户生活而服务。
